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新規出臺給房企帶來新機遇,專家建議——
補齊租賃住房這個短板 既要盡力又要量力
2021年07月13日 15時37分   新華網

“這么多優惠政策,就是想讓市場主體,能夠算得過來賬,能夠去做。這也是企業根據市場需求,實現轉型發展的一條新路。所以,發展保障性租賃住房,將是今后房地產企業應該努力探索的一個方向?!?/p>

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近日國務院辦公廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》),第一次明確了國家層面的住房保障體系的頂層設計。

業內人士認為,《意見》可能為房地產企業帶來新的增長點,因而受到其高度關注。專家提醒,保障性租賃住房的建設既要盡力而為,又要量力而行。

保障性租賃住房或將助力房地產開發企業轉型升級

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、住房和城鄉建設部科技委員會委員陳杰介紹說,近年來,萬科、龍湖、旭輝等傳統房地產企業在長租公寓上投入不少。根據《意見》相關規定,這些企業只要持有的存量租賃住房符合戶型、租金等基本要求,就可以申請參與保障性租賃住房的開發和運營。

知名券商公司地產首席分析師譚淼(化名)指出,目前長租收益率比較低,因此,任何可能提高回報率的做法都可能受到企業關注。

在降低成本方面,《意見》提出了具體措施。例如,利用存量土地和房屋建設的四種方式,降低了土地成本;降低了企業稅費負擔,房產稅從12%降到4%等。特別是金融方面,對保障性租賃住房貸款,在實施房地產信貸管理時予以差別化對待;落實民用水電氣價格。同時,中央還將對符合條件的項目給予適當的補助。

在住房和城鄉建設部政策例行吹風會上,住房和城鄉建設部副部長倪虹說,發展保障性租賃住房,將是今后房地產企業努力探索的方向。

倪虹直言,租賃住房“這條腿相對比較短”,是由于開發高杠桿、快周轉的模式,使開發商不愿意發展長周期的租賃住房。

為了支持保障性租賃住房建設,《意見》明確企事業單位利用自有閑置土地建設,需變更土地用途,但不補繳土地價款,且免收城市基礎設施配套費。

住房和城鄉建設部住房保障司相關負責人對《意見》進行解讀指出,住房租賃企業向個人出租住房可選擇適用簡易計稅方法,增值稅按照5%征收率繳納的減按1.5%計算;對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租住房,減按4%的稅率征收房產稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

“這么多優惠政策,就是想讓市場主體,能夠算得過來賬,能夠去做。這也是企業根據市場需求,實現轉型發展的一條新路。所以,發展保障性租賃住房,將是今后房地產企業應該努力探索的一個方向?!蹦吆缯f。

住房和城鄉建設部住房保障司司長曹金彪指出,希望通過《意見》,推動房地產開發企業轉型升級。

陳杰認為,保障性租賃住房可能成為未來房地產企業較為重要的業務?!捌髽I要有新的增長點,否則在資本市場就缺少吸引力。保障性租賃住房毫無疑問有機會成為新的增長點?!?/p>

《意見》對房市和土地市場影響幾何

《意見》提出,集體經營性建設用地等四類土地都可以參與保障性租賃住房的供給。陳杰指出,根據不同城市的具體情況,各類土地未來參與的情況會有很大不同。

“例如北京利用集體經營性建設用地建設租賃住房的力量比較大,占全國這方面建設總量的一半還多。而上海主要利用國有建設用地和鼓勵企事業單位利用自有存量土地,為租賃住房專設的R4地塊供給量占全國一半以上?!标惤苷f。

陳杰判斷,《意見》對大城市房地產企業和土地政策會帶來不小影響。他指出,租賃市場發展到現在的階段,大開發時代已經離去,存量房時代業已到來。大城市租賃市場的存量市場發展水平,會直接影響對人才的吸引力,進而長期影響城市競爭力?!艾F在一些城市也有相關實踐,人才公寓是偏高端的福利。中央出臺《意見》的用意很明確,不僅要保障中高端人才,也要推出更加普惠的保障政策。因為城市發展需要各種人才?!?/p>

同策研究院資深分析師張吉輝認為,“在目前市場環境下,租賃住房提供的仍然是結構性的、過渡性的居住產品。因此從長期的、本質上、宏觀上來說,《意見》對于大城市土地政策和房地產市場的影響有限?!?/p>

要盡力而為也要量力而行

《意見》規定,企事業單位可以自建,自己沒有資金或者能力,可以與住房租賃企業、房地產開發企業等合作建設運營。

譚淼指出,長租公寓行業目前不是賺錢的行業,知名房企供給的長租住房所占的市場份額也很有限。

譚淼透露,他在相關部門召開的會議上獲悉,保障性租賃住房這一住房保障政策是“一定會推進的”。即便短期內保障性租賃住房還不是重要的住房租賃供應主體,但長期看來,它的地位會越來越重要。

今年7月2日發布的《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》提出,將REITs試點范圍擴大到保障性租賃住房。這被視為《意見》的組合拳,將保障性租賃住房政策推到更為重要的位置。

興業證券的一份研報測算,我國保障性租賃住房累計存量資產規模約3萬億-5萬億元,以10%的可證券化率來測算,可REITs化市場規模對應3000億-5000億元。

陳杰判斷,保障性租賃住房實現REITs不太可能會成為主流。在調研中陳杰發現,保障性租賃住房總體租金收益率都比較低。但他認為,在合適的地段進行適當的開發,做出若干樣板案例以吸引資本市場關注,提高企業信心,會有利于促進保障性租賃住房事業的發展。

陳杰介紹,各地已經有了各種保障性租賃住房的嘗試,此次國辦下發的《意見》,起到了綱領性的指導,是一種高位推動,各地有配合落實的義務?!氨緛硎瞧髽I要去爭取,現在地方也有更大的動力?!?/p>

據悉,今年,部分人口凈流入的大城市計劃新籌集保障性租賃住房93萬套,是擴大保障性租賃住房供給、優化租賃住房供應結構的良好開端。

“對地方政府來說,短期內要讓利,而長期內租賃住房市場規模發展到一定程度,也可能擠占需求?!弊T淼指出,地方政府要拿出具體措施,用強有力的決心配合政策落地。

住建部在國務院政策吹風會上提到,地方應將這件事從“要我做”變成“我要做”。陳杰說,當企業看到市場潛力,積極接觸政府,此時政府根據相應政策給予有限的補貼進行邊際投入撬動,那么這就是一個有開發潛力的項目?!叭绻a貼很多,企業才有意愿去做,那么這可能就還不是一個成熟的項目,可以等待成熟之后再推進?!币簿褪钦f,要盡力而為,但也要量力而行。(李晨赫)

(責任編輯:蔡文斌)

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